昌江黎族自治县人民政府
关于印发昌江黎族自治县垦区建房管理实施
细则（试行）的通知
各乡镇人民政府，县政府直属各单位：
《昌江黎族自治县垦区建房管理实施细则（试行）》已经十六届县政府第64次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
昌江黎族自治县人民政府
2024年1月31日
（此件主动公开）
昌江黎族自治县垦区建房管理实施细则（试行）
第一章 总则
第一条为进一步规范昌江县域范围内垦区职工、居民建房行为，严格保护和合理利用垦区国有土地资源，保障垦区企业、职工及居民合法权益，根据有关法律、法规及《海南省垦区建房管理办法》等规定，结合我县实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于我县行政区域内垦区职工、户籍在垦区的居民新建、改建、扩建和重建自住住房的管理。垦区职工、居民在生产用地自建的生产管理用房不在本实施细则管理范畴。
第三条垦区建房包括集中建房和个人建房。集中建房是指海南省农垦投资控股集团有限公司(以下简称海垦集团)和昌江黎族自治县红林农场集团有限公司（以下简称红林公司）组织职工、居民集中建设保障性住房的行为。个人建房是指垦区职工、居民建造唯一自住住房的行为。
第四条垦区建房以集中建房为主、个人建房为辅。除了符合我县国土空间规划的原址改建、重建、新建住房以外，垦区原则上实行集中统一规划建设保障性住房。个人新建住房仅限于并场队、难侨队的职工和居民。
第五条垦区建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现地域特色，注重加强建筑风貌管控引导。
第六条县营商环境建设局和各乡镇人民政府按职责负责相关审批手续的办理；县住房和城乡建设局负责编制并督促保障房备案、建设计划实施、建设审批，并负责取得施工许可证的自建房的施工质量安全监管工作；县自然资源和规划局负责指导规划报建和办理不动产权登记等工作；县综合行政执法局负责违法建设查处工作；发展改革、财政、林业、水务等部门按各自职责做好有关工作；各乡镇人民政府会同海垦集团和红林公司负责组织编制垦区产业发展规划、垦区详细规划、位于地质灾害易发区范围内的地质灾害危险性评估报告；各乡镇人民政府可委托农场居负责人员资格审核等具体事务。
红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）负责建房资格初审报送，并负责年度集中建房计划的制定；共同协助配合各乡镇人民政府和相关部门做好垦区建房协调、督促、指导工作。
第二章 用地规划和实施要求
第七条垦区建房应当符合我县国土空间总体规划、垦区产业规划或垦区详细规划，严格遵循“先规划、后建设”原则，不符合规划的不得审批垦区建房。已编制垦区场部控制性详细规划的区域，必须符合相关规划管控要求。
城镇、产业园区、旅游度假区等重点管控区范围内的垦区建房必须同时符合相关规划管控要求。
第八条 垦区集中建房或者个人建房所占用土地属于国有土地。
垦区建设的住房不得对外销售或转让。确因需要退出的，由红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）按规定回购，统一管理、统一分配。
第九条垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的一户职工、居民只能使用一处住宅用地或者购买一套垦区集中建设的保障性住房。
第十条有下列情形之一的，不予批准垦区职工、居民个人新建住房或购买垦区集中建设的保障性住房。
（一）垦区职工、居民在垦区已有一套自有住房，且家庭人均住房建筑面积超过我县上一年度家庭人均住房建筑面积的;
（二）垦区职工、居民在海南省境内拥有商品住房、政策性住房的(公共租赁住房除外);
（三）垦区职工、居民将垦区内自有住房进行出租、转让的;
（四）不符合房地产调控政策的。
第十一条垦区职工、居民个人新建、改建、扩建和重建住房，拟建建筑占地面积不得大于住宅用地面积，楼层不得超过三层，高度不超过12米;位于并场队、难侨队的可根据土地资源状况、申请人的人口等情况适当放宽，但每户住宅用地面积最多不得超过175平方米。
集中建房的应符合我县国土空间总体规划和垦区详细规划及我省居住建筑高度管控要求。生产队（连队）区域参照乡村居住建筑高度管控原则不超过12米，场部区域集中建房按控制性详细规划指标进行管控，套型面积以90平方米以下为主，最大不超过120平方米。
第十二条垦区建房应当充分利用存量建设用地，确需使用新增建设用地的，应遵循集约节约利用原则，依法办理农用地转用等审批手续。
第十三条垦区职工、居民个人建房可选用省和县相关部门推荐的村镇居民住宅建筑设计图集或自行委托建筑设计单位设计住宅建筑设计图纸。
第三章 个人建房
第十四条户籍在垦区范围内的职工、居民，或户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的垦区职工，具备以下条件之一的，可申请购买垦区集中建设的保障性住房或个人新建、扩建、改建、重建自住住房，其中个人新建住房仅限于并场队、难侨队的职工和居民。
（一）因无住宅或现有住宅面积低于各市县划定的住房困难标准的;
（二）因国家建设需要、实施城乡规划以及进行公共设施和公益事业建设，需要拆迁安置的;
（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的:
（四）原有住宅需要拆除重建的。
第十五条垦区职工、居民符合个人建房申报条件的，申请人应向其所在垦区红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）提出建房申请，并提交以下材料:
（一）昌江县垦区职工、居民个人建房报建审批表;
（二）户口簿及家庭成员的身份证复印件;
（三）宗地坐标资料，载明建房选址和用地面积四至图（其中用地四至须明确清晰，申请新建住房的用地区域须位于场部以外相对集中的生产队居民点范围）；
（四）《个人建房承诺书》等相关材料；
（五）有设计资质单位签章的建筑设计图纸（图纸包括但不限于住房楼层、结构和户型面积）；
（六）海南省不动产（房屋）登记信息查询证明；
以上宗地坐标测绘费及后续建筑图纸设计费等相关费用由申请人自行承担。
第十六条红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）接到垦区职工、居民个人建房申请后10个工作日内，对申报材料进行初审，在《昌江县垦区职工、居民个人建房报建审批表》上作出初审意见。初审内容包括:申请人及家庭成员是否符合申请建房条件，拟建设地块四至范围、家庭成员或相关权利人是否存在土地纠纷，拟建地块是否符合垦区详细规划。
经初审符合条件的，红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）将相关材料报送所在农场居复核。对初审不符合条件的，红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）应一次性出具书面审核意见告知申请人。
第十七条农场居在接到申请人申报材料后，将符合建房申报条件的审核结果在其所属农场场部进行公示，公示时间为7个工作日。公示期满后，农场居需在10个工作日内出具意见。公示期内无异议或有异议但经核实其异议不成立的，农场居视同人员资格符合条件并在《昌江县垦区职工、居民个人建房报建审批表》作出审查意见。对复核不符合条件或公示期内有异议且经核实异议成立的，农场居应一次性出具书面复核意见告知申请人不符合条件，并做退件处理。
第十八条乡镇人民政府应当在接到申报材料后10个工作日内，组织经办人进行实地踏勘，作出审核意见。审核内容包括用地是否符合我县国土空间总体规划和垦区详细规划，拟建房位置以及层数、高度是否符合标准等。
经审核符合条件的，由乡镇人民政府在《昌江县垦区职工、居民个人建房报建审批表》作出审查意见并给予核发许可。其中，涉及新增建设用地的，乡镇人民政府将相关材料报县自然资源和规划局等相关部门办理新增建设用地报批手续。其中所涉新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等费用由县政府承担。
第十九条各乡镇人民政府应当将已批准的建设工程在现场予以公布，公布内容包括：
（一）建设工程设计方案总平面图、单体建筑平面图、立面图等相关材料；
（二）投诉举报受理单位及受理途径等其他相关材料。
第二十条建设工程放验线及规划核实
（一）建设工程基础开挖前，建设个人须向所属乡镇人民政府便民服务窗口提出申请验线，乡镇人民政府相关人员到现场核验，验线合格后方可施工。
（二）建设工程竣工后，个人应当提供有资质的测量公司出具的《建设工程竣工测绘报告》等材料，向乡镇人民政府申请办理规划核实手续，经现场核实符合该项目工程审批意见的，由乡镇人民政府应当出具核实合格证明；未经核实或经核实不符合要求的，不得组织竣工验收。
第二十一条不动产权登记。建房户持申请人身份证、户口簿复印件、不动产权登记申请书、权利人宗地图（含数据包）、房屋建筑面积平面图、《垦区居民建房审批表》、《乡村建设规划许可证》等相关材料到乡镇自然资源和规划所，由乡镇自然资源和规划所按批次报县不动产登记中心审核，按划拨性质核发房地一体《不动产权证书》。
第四章 集中建房
第二十二条户籍在垦区范围内的职工、居民，或户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的垦区职工（以社保缴纳凭证或个人所得税缴纳凭证为准），具备以下条件之一的，可申请购买垦区集中建设的保障性住房。
（一）因无住宅或现有住宅面积低于我县上一年度家庭人均住房建筑面积的;
（二）因国家建设需要、实施城乡规划以及进行公共设施和公益事业建设，需要拆迁安置的;
（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的;
（四）退出原有住宅的。
第二十三条红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）作为实施主体集中统一建设的保障性住房项目，在符合我县国土空间总体规划、垦区产业规划或垦区详细规划前提下，由红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）于每年年初制定年度集中建房计划报上级部门批准。
年度集中建房计划经上级部门批准后，红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）应报送县住房城乡和建设局备案，将其纳入县保障性住房计划，并向有关部门办理项目立项等相关手续。
集中统一建设的保障性住房应符合我县国土空间总体规划和垦区详细规划，坚持发展节能省地环保型住宅，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求，优选规划设计方案。
第二十四条经批准建设垦区保障性住房的，按照《海南省保障性住房管理暂行办法》的规定实施。
第五章 监督检查和法律责任
第二十五条各乡镇人民政府、县综合行政执法局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、县林业局、县房产服务中心等部门要按职责加强对垦区建房的监督检查。
第二十六条红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）需加强对本辖区内垦区职工、居民个人建房进行事后管理，对住房建设情况进行复查并建立台账。
第二十七条红林公司、海垦集团下属企业（海胶公司红林分公司）、垦区职工、其他企事业单位和个人有下列行为之一的，由县综合行政执法等有关部门依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《海南自由贸易港土地管理条例》《海南省城乡规划条例》《海南省查处违法建筑若干规定》等法律法规查处;构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
（一）未经批准擅自将垦区土地对外转让或合作开发建设的；
（二）未取得规划许可或未按照工程审批意见进行建设的；
（三）采取提供虚假材料等手段骗取批准文件的；
（四）非法占用垦区土地建设的。
第二十八条县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、县综合行政执法局等部门及各乡镇人民政府、农场居等单位工作人员在垦区建房管理中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂等行为的，由其所在单位或纪检监察机关给予党纪政务处分;构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第六章 附则
第二十九条符合我县国土空间总体规划和垦区连队规划的已建个人唯一自有住房，可参照历史遗留问题有关规定办理。
第三十条本细则所称垦区，是指海垦集团管理的下属单位昌江海垦资源开发有限公司、海南天然橡胶产业集团股份有限公司红林分公司、海南金林橡胶特种材料有限公司昌江分公司及昌江黎族自治县红林农场集团有限公司和下属单位。
第三十一条本细则所称并场队是指在农垦发展各个时期，农村集体经济组织通过转制、并场等方式划入国有农场管理的，且将集体土地转化为国有划拨土地的农场生产队。难侨队是指垦区于1978-1979年间安置印支难民所建的安置点形成主要用于印支难民、归国华侨生产生活的生产队。
第三十二条本细则未尽事宜，按照国家、省、县有关法律、法规及政策文件执行。
第三十三条本细则自公布之日起30日以后施行，有效期3年。具体应用中的问题由县自然资源和规划局负责解释。