昌府办〔2018〕17号
昌江黎族自治县人民政府办公室
关于印发《昌江黎族自治县城镇低效用地
再开发工作方案》的通知
各乡镇人民政府，县政府直属有关单位：
《昌江黎族自治县城镇低效用地再开发工作方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
昌江黎族自治县人民政府办公室
2018年3月14日
昌江黎族自治县
城镇低效用地再开发工作方案
根据国土资源部《关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）（以下简称《通知》）精神，为全面开展城镇低效用地再开发工作，结合我县城镇土地利用实际情况，制定本工作方案。
一、工作意义
当前，我县经济发展步入新常态，经济正处在结构性调整和产业转型升级的关键时期；同时“四化”同步推进，新型城镇化建设步伐加快；深入推进城镇低效用地再开发，恰逢其时，一举多得。
（一）低效用地再开发是推进新型城镇化建设的迫切需要。实现以人为中心的城镇化，提供均等的公共服务，是新型城镇化的重要内涵。我县在推进新型城镇化建设方面取得显著成效的同时，在城镇范围内还存在棚户区、城中村夹杂其中，布局松、散、乱，环境脏、乱、差，公共设施缺乏等现象，一定程度上掣肘“双创”“双修”工作的推进。如昌江县石碌镇水果街片区等区域，道路拥挤、环境脏乱、建筑物布局散乱。
通过低效用地再开发，推进我县城镇更新改造，为棚改奠定工作基础。在优化土地结构布局的同时，可以有效改善城镇生活居住环境，修缮、兴建公益基础设施，从而提升城镇化质量，使城市更加和谐宜居、富有活力，老百姓更加有“获得感”和“幸福感”。
（二）低效用地再开发是统筹保护资源保障发展的必然选择。破解保护资源和保障发展的矛盾，关键在于高效节约利用资源。省政府印发《关于加强房地产市场调控的通知》后，实行“两个暂停”政策，城镇低效用地再开发迫在眉睫。通过盘活城镇低效用地，一方面可以释放出有效的用地空间，满足发展的用地需求；另一方面可以减少对农用地特别是耕地的占用，做到保障与保护的有效衔接、和谐统一。如昌江县石碌镇水果街片区西侧，存在土地利用现状数据库中为建设用地，实地未建设的情况。
（三）低效用地再开发工作的开展是完成国土资源部及省国土资源厅任务的条件。根据《通知》的工作部署，开展低效用地再开发工作势在必行。
二、基本原则
坚持政府引导、规划先行。建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，加强统筹协调，形成工作合力；坚持规划先行，对改造开发的规模、时序等进行统筹安排，确保改造开发工作稳步有序开展。
坚持市场取向、因势利导。按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力。
坚持公众参与、平等协商。充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度，保障土地权利人的知情权、参与权、受益权；建立健全平等协商机制，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。
坚持利益共享、多方共赢。建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享；严格保护历史文化遗产、特色风貌和保障公益性用地，统筹安排产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承多赢。
坚持因地制宜、规范运作。充分考虑昌江经济社会发展水平、发展定位等，依据城市总体发展布局，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；严格遵循改造开发要求和程序，切实加强监管，保证改造开发工作规范运作、有序推进。
三、目标任务
全面贯彻党的十九大精神，以科学发展观为指导，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，实行节约优先战略，优化产业结构，改善城乡面貌，统筹城乡发展，建设和谐社会，创新完善土地利用管理机制，有效激励城镇低效用地再开发利用，加快建设经济繁荣、生活富裕、风尚文明的“山海黎乡，纯美昌江”。
（一）工作目标
通过开展石碌镇、昌江循环经济工业园区城镇低效用地再开发工作，实现以下目标：一是城镇基础设施质量和城镇面貌得到极大改善，城镇化质量显著提高，助力我县“双创双修”工作；二是城镇用地结构明显优化，趁势推进产业转型升级和投资消费的有效增长；三是土地供给方面，使得我县城镇低效用地再开发规范推进，土地集约利用水平明显提高，城镇建设用地有效供给得到极大增强，经济社会可持续发展能力不断提升。
（二）工作任务
1.推进调查摸底和标图建库。
一是充分利用土地调查成果，开展城镇建设用地调查，全面摸清调查区域内城镇建设用地空间位置、权属信息、审批情况和土地使用现状情况。
二是在全县调查目标区域城镇建设用地的基础上拟定改造开发范围，梳理摸清改造开发潜力。城镇低效用地，是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。根据城镇低效建设用地再开发工作内容，结合我县实际情况，确定该项工作区域为石碌镇和昌江循环经济工业园区。根据《通知》要求，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，不符合安全生产和环保要求的用地，“退二进三”产业用地，布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。
三是制作遥感影像图、地籍图和总体规划图等三类图件，并将拟定为改造开发范围的城镇低效用地标注在上述图件上，建立我县城镇建设用地数据基础，为后续专项规划的编制打好数据基础。
2.编制专项规划和实施方案。
一是依据昌江县总体规划，组织编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进。专项规划需报县政府批准后实施。
二是项目实施单位负责按照专项规划编制项目实施方案，确定改造开发项目规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，报县政府批准后实施。
四、组织领导
为切实加强组织领导，确保城镇低效用地再开发工作取得实效，县政府成立城镇低效用地再开发工作领导小组，由县长担任组长，县政府分管国土工作的副县长、昌江循环经济工业园区工委书记、昌江循环经济工业园区管委会主任担任副组长，成员单位有：县政府办公室、县发展改革委、县国土资源局、县规划委、县住房城乡建设局、县生态环境局、县财政局、县审计局、县综合执法局、县公安局、县民政局、石碌镇政府、昌江红林农场有限公司。
领导小组办公室设在县国土资源局，负责组织实施领导小组的各项决策，协调各小组开展工作，汇总各小组工作情况上报领导小组。办公室主任由县国土资源局局长担任，副主任由县规划委副主任担任；办公室工作人员从成员单位抽调安排。领导小组成员如有岗位变动，由相应岗位人员自行替补。
五、工作程序和职责分工
（一）制定工作方案
根据《通知》精神，合理制定低效用地再开发工作方案，建立领导小组，明确职责分工，落实工作经费。
牵头部门：县国土资源局。
配合部门：县住房城乡建设局、县规划委、石碌镇政府、昌江循环经济工业园区等。
时间安排：2017年12月初—2018年2月。
（二）宣传培训准备
针对工作热点、难点问题，组织领导小组成员、相关工作人员进行学习，统一思想认识，深入学习把握法律法规及相关政策。
牵头部门：领导小组办公室。
配合部门：县国土资源局、县住房城乡建设局、县规划委、石碌镇政府、昌江循环经济工业园区等。
时间安排：2018年2月底前。
（三）城镇建设用地清查
由县国土资源局负责采用政府购买服务的形式，聘请有资质的技术单位协助开展石碌镇、昌江循环经济工业园区城镇开发边界内的城镇建设用地调查，全面摸清调查区域内城镇建设用地空间位置、使用权人、土地取得时间和土地现状使用情况，建立我县城镇建设用地数据基础。
牵头部门：县国土资源局。
配合部门：县民政局、县住房城乡建设局、石碌镇政府、昌江循环经济工业园区、海钢公司、海矿公司、昌江红林农场有限公司等。
时间安排：2018年4月底前。
（四）拟定低效用地再开发区域
在全县调查目标区域城镇建设用地调查得到的数据基础上拟定改造开发范围，结合县政府、县发展改革委、县生态环境局和县住房城乡建设局提供的国家及我县产业政策规定、“退二进三”产业政策及已经或准备“退二进三”的企业清单、环境保护相关指标及政策文件资料，包含各类用地的环保要求、县城镇开发区内环境污染情况、现行城市规划数据（含矢量、文本、图册、表格等）和拟改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等相关资料，梳理摸清改造开发潜力，拟定改造开发范围。
牵头部门：县国土资源局。
配合部门：县发展改革委、县生态环境局、县民政局、县住房城乡建设局、石碌镇政府、昌江循环经济工业园区、海钢公司、海矿公司、昌江红林农场有限公司等。
时间安排：2018年4月—5月。
（五）遥感影像图、地籍图和总体规划图等三类图件制作
将拟定为改造开发范围的城镇低效用地标注在图件上，为后续专项规划的编制打好数据基础。
牵头部门：县国土资源局。
配合部门：县发展改革委、县民政局、县住房城乡建设局、县规划委、石碌镇政府、昌江循环经济工业园区等。
时间安排：2018年6月底前。
（六）专项规划编制阶段
由县规划委负责采用政府购买服务的形式，聘请有资质的规划编制技术单位根据城镇低效用地数据基础，编制城镇低效用地再开发专项规划和指导实施单位的实施方案编制工作。包括组织编制城镇低效用地再开发专项规划，明确改造利用的目标任务、性质用途、规模布局和时序安排，优先安排基础设施、公益设施等用地，统筹城镇功能再造、产业结构调整、生态环境保护、历史人文传承等，确保城镇低效用地再开发健康有序推进；以及指导实施单位按照专项规划编制项目实施方案，确定改造开发项目规模、开发强度、利用方向、资金平衡等，最终报送县政府批准后实施。
牵头部门：县规划委。
配合部门：县住房城乡建设局、县发展改革委、县国土资源局、石碌镇政府、昌江循环经济工业园区、海钢公司、海矿公司、昌江红林农场有限公司等。
时间安排：2018年7月—11月。
（七）再开发实施落实阶段
实施单位根据专项规划进行实施方案编制后，逐项落实工作任务，编制年度实施计划，出台实施意见和相关配套政策；全面启动工作，确保严格按政策规范运作，依法有序进行。
牵头部门：县国土资源局
配合部门：县住房城乡建设局、县发展改革委、县规划委、石碌镇政府、昌江循环经济工业园区、海钢公司、海矿公司、昌江红林农场有限公司等。
时间安排：2018年12月—2021年12月。
六、政策处置
（一）鼓励原国有土地使用权人进行改造开发
除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。原划拨土地改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率但不改变用途的，可不再增缴土地价款。利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续。改造开发需变更原土地用途的，应当依法办理规划修改和用地手续。
原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的（如部分国有土地使用权人为个人的情况），可由政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿；涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。
（二）多渠道筹措资金
城镇低效用地再开发项目实施单位可积极争取中央、省级财政、省国资委国有资本经营预算资金补助、棚户区改造专项资金等资金，积极利用国开行、农发行等金融机构的金融支持政策，做好贷款对接项目贷款需求测算，以及贷款条件要求相关准备工作。鼓励和引导社会资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城镇低效用地再开发工作。
（三）积极引导城中村集体建设用地改造开发
城中村集体建设用地可依法征收后进行改造开发，可根据实际制定相关优惠政策，鼓励农村集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与。
（四）鼓励产业转型升级优化用地结构
制定鼓励引导工业企业“退二进三”的政策措施，调动其参与改造开发积极性，促进产业转型升级，提高土地利用效率。对企业迁址重建的，除享受改造开发政策外，可在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面给予积极支持。
根据国土资源部、发展改革委等六部委联合印发的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）精神，传统工业企业转化为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按照原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。在符合总体规划的前提下，现有制造业企业通过提供工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。支持生产性、科技及高技术服务业发展。原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体，从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
（五）优先安排新产业发展用地
可依据国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》、《中国制造2025》、“互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求，结合我县实际，确定我县重点发展的新产业，优先安排用地供应。国家支持发展的新产业、新业态建设项目，属于产品加工制造、高端装备修理的项目，可按工业用途落实用地；属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目，可按科教用途落实用地；属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护与污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目，可按公用设施用途落实用地；属于下一代信息网络产业（通信设施除外）、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目，可按商服用途落实用地。
（六）鼓励集中成片开发
鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发；县国土资源局可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。低效用地成片改造开发涉及的零星新增建设用地及总体规划修改，可纳入城市批次用地依法报批。
（七）加强公共设施和民生项目建设
加强配套基础设施、市政设施、公益事业等相关配套设施建设，在改造开发中，优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可根据实际配建保障性住房或公益设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。
（八）分类处理各类历史遗留建设用地问题
在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合总体规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。各有关部门要严格审查把关，防止随意扩大历史遗留建设用地范围和处理适用政策。
用地行为发生在1986年12月31日之前的，由规划相关土地行政部门出具符合总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，由县政府办理土地确权登记发证手续。
用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，符合总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）措施后按土地现状办理征收手续。
用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，符合总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按照1998年修订的《土地管理法》有关规定，缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费，落实处理（处罚）措施后办理土地转用征收手续。
七、经费保障安排
城镇低效利用土地再开发是一项系统性的工作，时间紧，任务重。县财政部门应给予大力支持，将城镇低效用地再开发工作经费列入财政预算，确保工作中所需的城镇建设用地调查、数据基础建设和规划编制等方面相关工作经费的足额落实。具体申拨渠道为：城镇建设用地调查、数据基础建设工作，由县国土资源局负责；规划编制工作经费由规划委负责。
八、工作要求
（一）统一思想、形成共识。加快城镇低效利用土地再开发，是贯彻科学发展观的重要体现，是促进产业转型升级的重要抓手，是节约集约用地的重要内容，意义重大。全县各级各部门要充分认识该项工作的重要性、紧迫性，统一思想、落实责任，有力推动城镇低效利用土地的再开发，不断提高单位土地利用效率。
（二）各司其职、发挥合力。县发展改革、国土资源、住房城乡建设、民政、审计、生态环保、规划、交通运输等部门，要各司其职，通力协作，共同推动城镇低效用地再开发工作。
（三）严格规范、有序操作。加强制度建设，制定并严格执行工作程序、配套政策与适用范围。健全民主协商，例如在确定和划定改造开发范围时，充分尊重原土地使用权人的意愿，未征得原土地使用权人同意的，不得强行改造开发。改造开发、拆迁安置、收益分配等应当平等协商确定，并向社会公告，接受社会监督。