昌府办规字〔2019〕4号
昌江黎族自治县人民政府办公室关于
我县不动产统一登记工作有关问题的处理意见
各乡镇人民政府，县政府直属各单位：
为切实推进全县不动产统一登记工作，妥善解决不动产登记遗留问题，保护不动产权利人合法权益，提高不动产登记质量和效率，根据原省国土资源厅《关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》（琼国土资籍字〔20l8〕6号）相关规定，结合我县实际,按照“尊重历史、实事求是、依法依规、高效便民”的原则，经十五届县政府第55次常务会议研究，现就我县不动产统一登记工作提出如下处理意见。
一、关于已取得房屋所有权证办理抵押登记问题
已取得房屋所有权证的权利人申请办理抵押登记，按土地性质分以下情形办理：
（一）土地性质为出让，按一体登记原则，其房屋所有权占有范围内的土地使用权一并办理抵押登记。
（二）土地性质为划拨，在办理抵押登记时, 应在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏注记:“该不动产的国有建设用地使用权类型为划拨, 依法拍卖该房地产, 或通过其他方式依法实现抵押权时, 应首先补办出让手续并补缴土地价款后, 抵押权人方可优先受偿”。
（三）房屋所有权占有范围内的土地使用权尚未登记发证，但土地权属界线清楚，无争议，在办理抵押登记时, 应在不动产登记薄及不动产登记证明附记栏注记:“该不动产的国有建设用地使用权尚未登记发证”。
二、关于房屋、土地用途不一致问题
（一）已取得房屋所有权证，不进行强制统一，按照历史状况如实记载，办理登记时，在不动产登记簿和证书上分别记载房屋用途和土地用途。
（二）土地用途为行政办公用地、教育用地等非住宅用地，房屋是房改房、经济适用住房等职工干部用房。办理转移登记，按实际用途如实记载，并在不动产登记簿和证书上分别记载房屋用途和土地用途。
（三）土地用途为行政办公用地、教育用地、住宅用地等非商业用地配建商铺。土地供应时，规划指标(或土地出让合同）未明确配套商铺,对配建的商业用房按实际建筑面积分摊土地面积，分摊后的商业用地分两种情况分别办理登记：一是宗地属于已办理出让手续并签订了《国有建设用地使用权出让合同》的，由原开发建设单位在原合同的基础上签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，按照宗地所属级别现行的基准地价中商业区片价和住宅用地差价补交土地出让金，分摊的商业用地出让年限按法定年期40年计算，使用期限自该宗地主合同签订之日起算。二是宗地属于以划拨方式取得国有土地使用权的，在符合规划的前提下，经县人民政府批准补办出让并改变土地用途，由受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，按照宗地所属级别现行的基准地价中商业和住宅用地差价补交土地价款及相关税款，分摊的商业用地出让年限按法定年期40年计算，使用期限自该宗地首次确认土地使用权之日或首次登记之日起算。
三、关于仅在原土地证（或房产证）附记备注转移权利人信息，但未换发土地证问题
有合法权源证明材料，已完成土地（房产）转移手续及缴纳相关税费的，可直接为受让方办理不动产登记;没有合法权源证明材料，未完成土地（房产）转移手续及缴纳相关税费的，由受让方完善土地（房产）转移手续及缴纳相关税费后，办理不动产登记。
四、关于登记信息不规范问题
（一）准确界定土地登记用途。土地已登记用途或用地批准文件与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017)二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017)二级类重新确定归属地类，按照新归属地类进行不动产数据建库及办理不动产登记，同时在登记薄和证书上备注原批准用途。原证载综合用途，因现行土地利用现状分类标准中已无“综合”类型，权利人申请办理不动产登记，按以下情形办理：有合法报建手续的，按规划报建用途确认；没有报建手续的，按实际用途确认。使用年限以登记为该种用途的法定最高年限登记，但不得超出原土地出让合同约定的最高年审。使用年限自原土地出让起始日期计算。
（二）规范填写土地性质。原证书及登记薄记载为转让、拆迁安置或不填等不规范土地性质的表述，经查阅原登记档案难以判定其土地性质的，按如下原则判定：登记薄或证书上记载有终止日期，可认定其土地性质为出让；否则认定其土地性质为划拨。
五、关于房屋土地分割登记申请主体问题
（一）原开发建设单位存在的,由原开发建设单位提出申请。原开发建设单位因破产、改制不存在的，按以下方式办理。
1.原开发建设单位不存在且无继承单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。
2.政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由继承单位或主管单位申请。
3.由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已吊销营业执照或者已注销且无继承单位的，可以由剩余合作方申请。
（二）原开发建设单位尚存在，拒不配合办理土地分割登记的，由县自然资源和规划局发文通知，要求原开发建设单位限期办理，逾期未办理，经发布征询异议公告后，可以直接办理土地分割登记，并在土地登记簿上进行注记。
六、关于有房屋所有权证，无土地使用证办理不动产权证问题
对已取得房屋所有权证，未办理土地使用证，权利人申请办理不动产权证，按下列按下列情形办理：
（一）个人自建房，由权利人向县自然资源和规划局申请办理土地确权后，再按一体登记原则，办理不动产权证。
（二）政府机关企事业单位的房改房、经济适用房等职工干部用房，由原建设单位向县自然资源和规划局申请办理土地确权及房屋土地分割，且购房者持有的房屋产权必须是百分之百，不是百分之百产权的，应依法补足后，再按一体登记原则，办理不动产权证;房屋是独家宅院的，在符合规划的前提下，由权利人按实际使用土地面积，补办出让手续，缴纳完土地价款及相关税款后，予以办理。
七、关于原政府机关企事业单位的房改房、经济适用房等职工干部用房，尚未取得房屋所有权证办理不动产权证问题
原单位已办理土地使用证，且房屋报建手续齐全，并已竣工验收，由原单位申请办理房屋土地分割后，购房者可持购房合同或协议等证明材料，按一体登记原则，办理不动产权证。
原单位尚未办理土地使用证，参照第六条第二款处理意见办理。
房屋报建手续不齐全，没有房屋竣工验收资料（房屋质量检测报告、竣工验收报告、消防验收报告），由县自然资源和规划、住房城乡建设（房管）、税务等部门，进行房屋确权登记联审确认后办理。
购房者持有的房屋产权必须是百分之百，不是百分之百产权的，应依法补足后，再给予补办不动产权证。
八、关于超出原批准用地面积办理不动产登记问题
按照“少不补，多必处”和依法依规、尊重历史、便民利民的原则，实际使用土地面积超出原批准用地面积的，对超占的用地面积在符合规划条件且土地权属界线清楚的前提下，可由执法部门对违法用地进行处理后，将该问题当做历史遗留问题上报县政府同意按市场评估价格补缴土地出让价款，给予办理登记手续。
九、关于有土地使用证，无房屋所有权证办理抵押、转移登记问题
对土地使用权合法，已有土地使用证，无房屋所有权证，也没有报建竣工验收手续，不涉及土地闲置，在办理不动产抵押、转移登记手续时，可先对土地使用权办理不动产抵押、转移登记。
十、关于通过国有资产处置、司法拍卖取得房地产办理不动产转移登记问题
通过国有资产处置、司法拍卖取得划拨土地使用权、房屋所有权，但尚未办理不动产转移登记（过户）手续的，由竞得人向县自然资源和规划局申请办理补办出让手续，完善转让手续，缴纳完土地价款及相关税款后，才能办理不动产转移登记。
十一、关于建筑物跨宗地办理不动产登记问题
（一）同一建设项目（土地用途相同）跨宗地且宗地出让年限不一致的，让权利人自愿申请放弃长的使用年限，按照短的使用年限办理不动产变更登记。
（二）建筑物超出原宗地界址或跨宗建设，并已取得房屋所有权证的，查明超出界址原因，存在违法用地行为的，经依法查处后，按处理结果办理不动产登记。未取得房屋所有权证的，经办理宗地界址调整批准后，办理不动产登记。
十二、关于原老用地审批表办理不动产登记问题
持有县人民政府或原县建设委员会、土地管理部门等有审批权限的各级部门核准的《国家、集体、个人用地审批表》、《非农业用地登记表》和《广东省私人建购房屋登记领证申请表》等老审用地批表，“以下统称老用地审批表”的用地户申请办理不动产登记，可按以下几种情形办理：
（一）土地符合昌江县总体规划，权属清楚且四邻无纠纷，并已缴交完相关土地税费。已建房的，持老用地审批表向县自然资源和规划局申请核定后，予以办理不动产登记;未建房的，持老用地审批表向县自然资源和规划局申请核定后，予以办理不动产登记，并签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任，未按约定动工开发的，按闲置土地论处。
（二）土地符合昌江县总体规划，权属清楚且四邻无纠纷，并已缴交完相关土地税费，老用地审批表经过多次转让的，最后受让人持老用地审批表向县自然资源和规划局申请核定，完善转让过户手续，缴纳完相关税款后，予以办理不动产登记。
（三）土地符合昌江县总体规划，权属清楚、且四邻无纠纷，并已缴交完相关土地税费，实际使用土地面积已超出老用地审批表的面积的，参照第八条处理意见办理。实际使用土地面积少于老用地审批表面积的，以现状为主，按实际使用土地面积登记。
（四）土地不符合昌江县总体规划，不予以办理不动产登记。
十三、不动产登记过程中遇到的相关问题按本处理意见办理, 国家、部、省、县出台的相关政策与本意见不一致时，以新出台的政策为准
十四、本意见自印发之日起实行
本处理意见解释权在昌江黎族自治县自然资源和规划局。
昌江黎族自治县人民政府办公室
2019年12月19日
（此件主动公开）
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抄送：县委各部门，县人大常委会办公室，县政协办公室，县法院， 县检察院，省属条管各单位，各人民团体。 |
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昌江黎族自治县人民政府办公室2019年12月19日印发 |